Механізм надання компенсації за знищені під час війни оселі у вигляді житлових сертифікатів поступово набирає обертів. Уже відомо про реалізацію на ринку нерухомості перших електронних документів, що підтверджують гарантії держави профінансувати придбання нового житла, водночас було заброньовано кошти на ще понад 500 сертифікатів.
Така компенсаційна процедура має багато юридичних деталей і технічних тонкощів реалізації, про які знають не всі власники житлових сертифікатів, а також продавці нерухомості. Про один з таких практичних нюансів — про те, що придбати «первинну» нерухомість за житловий сертифікат можна тільки у забудовника, який зареєстрував спеціальне майнове право — розкажемо детальніше у цій аналітиці.
Нагадаємо: віднедавна на первинному ринку нерухомості діють нові правила, передбачені Законом України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (Закон), які покликані створити додаткові гарантії для покупців і запобіжники від недобросовісних забудовників, унеможлививши, зокрема, випадки незаконного будівництва та дубльовані продажі квадратних метрів.
Однією з важливих новацій цього Закону є запровадження механізму реєстрації спеціального майнового права на майбутні об’єкти нерухомості (МОН) та об’єкти незавершеного будівництва (як подільні, скажімо, багатоквартирні будинки, так і неподільні, наприклад, приватні садиби).
Практична реалізація цього механізму розпочалася в жовтні 2023 року. Попри те, що за загальним правилом дія Закону поширюється на об’єкти, право на виконання будівельних робіт щодо яких набуте після набрання чинності цим Законом, технічний алгоритм використання житлових сертифікатів вимагає обов’язкової реєстрації відомостей про нерухомість (навіть майбутню!) у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (ДРРП). Це необхідно для виконання нотаріусом обов’язкової умови для реалізації житлового сертифіката — внесення інформації про договір купівлі-продажу до Реєстру пошкодженого та знищеного майна (РПЗМ): технічний функціонал цього реєстру містить обов’язкове поле щодо наявності реєстраційного номера об’єкта в ДРРП. Внесення нотаріусом інформації про такий договір до РПЗМ буде точкою відліку для Укрпошти, яка протягом 5 робочих днів після цього має здійснити виплату коштів продавцю.
Тож, рекомендуємо власникам житлових сертифікатів, які планують використати їх для купівлі МОН, обов’язково поцікавитися у продавця, чи було вже проведено первинну реєстрацію спеціального майнового права. Перевірити, чи сформував забудовник заяву щодо державної реєстрації спеціального майнового права можна самостійно на порталі Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ЄДЕССБ). За цим посиланням містяться відповідні заяви, наразі таких вже більше 50.
Зверніть увагу: вимога щодо реєстрації спеціального майнового права не поширюється на випадки придбання за житлові сертифікати закінчених будівництвом об’єктів, тобто купівлі у забудовника вже готової квартири.
За яким алгоритмом здійснюється реєстрація спеціального майнового права?
Первинна державна реєстрація спеціального майнового права на об’єкт незавершеного будівництва здійснюється за замовником будівництва, а на МОН — за замовником будівництва та/або девелопером. Така реєстрація проводиться після створення визначених документів у ЄДЕССБ, серед яких — заява щодо державної реєстрації спеціального майнового права. Процедура створення документів у ЄДЕССБ та підготовка об’єктів для реєстрації спеціального майнового права складається з декількох етапів і в окремих випадках потребує комплексної актуалізації документації щодо об’єктів будівництва. Детальніше про це — у відповідному порядку.
Заява щодо державної реєстрації спеціального майнового права формується замовником з використанням ЄДЕССБ. Їй автоматично присвоюється реєстраційний номер, що надається державному реєстратору або нотаріусу під час звернення за державною реєстрацією.
Заява отримується державним реєстратором виключно в електронній формі шляхом електронної інформаційної взаємодії між ЄДЕССБ та ДРРП.
Якщо документи в порядку і немає перешкод для державної реєстрації спеціального майнового права, таке право буде зареєстровано у ДРРП .
Яким чином зміниться вид речового права — із спеціального майнового на право власності?
Після оформлення договору купівлі-продажу майбутніх квадратних метрів за «компенсаційні» кошти нотаріус внесе до ДРРП відомості щодо нового власника спеціального майнового права — покупця, який отримав житловий сертифікат.
Врахуйте: на спеціальне майнове право поширюються гарантії щодо захисту права власності. Наприклад, власник такого спеціального права може звертатися до суду з вимогою щодо закінчення будівництва об’єкта та прийняття його в експлуатацію.
Після завершення будівництва і прийняття об’єкта в експлуатацію вид речового права буде змінено із спеціального майнового на право власності. Державна реєстрація права власності на об’єкт нерухомого майна, щодо якого зареєстровано спеціальне майнове право, має здійснюватися автоматично програмними засобами ведення ДРРП у день отримання з ЄДЕССБ відомостей про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта (відповідної черги будівництва/пускового комплексу) у порядку електронної інформаційної взаємодії.
